关于40B流程的复习Gregory T. Federspiel
在Shingle Hill拟议的40B项目需要在管理这些项目的州法律的复杂性方面进行一些速成课程。近两年来，这个小镇一直在处理一个大型公寓综合体的提议，在最好的情况下，可以被称为一个具有挑战性的地点。
第40B章22-23节，简称“40B”，是1969年通过的一项州法律，旨在促进在所有社区建造低收入或中等收入住房。开发商可以使用40B来获得当地法规的豁免，如果社区的住房存量契约中有不到10%被各州定义为“经济适用房”，即住房要求不超过该地区年收入中位数80%的家庭收入的30%。该法律基本上允许开发商建造不符合当地分区和其他规定的项目。
并非所有的40B项目都是对抗性的。所谓的“友好的40B”是可能的，当一个社区可以与开发人员一起制定一个社区认可的项目。虽然在Shingle Hill提案中尝试了这一点，但努力没有成功。当然，场地的限制阻碍了积极的结果。
该项目靠近传统的40B，由分区调整委员会（ZBA）进行全面的许可证审查程序。所有的地方许可都由ZBA统一管理。经过几个月的听证会，申请人、由申请人聘请并由申请人支付费用的同行评议人、城镇工作人员和董事会成员、许多居民以及不同利益集团聘请的专家都提供了证词，ZBA已经结束了听证会过程的证据部分，现在正在审议他们需要做出的决定。ZBA可以以各种条件批准项目，也可以拒绝项目。在任何一种情况下，裁决都必须基于听证会期间收集的证据。听证会的证据部分结束后40天，也就是本案的9月5日，法庭将做出决定。
ZBA举行了一次审议会议，讨论的主要问题是环境退化和公共安全。ZBA将于8月16日下午6:30开始继续审议。虽然这些会议向公众开放，但由于听证会的证据部分已经结束，因此不能接受公众评论。
无论是有条件的批准还是拒绝，申请人都可以向州住房上诉委员会提出上诉。委员会为支持ZBA拒绝40B项目设定了很高的标准。绝大多数的否认被HAC推翻。作为一个以建设更多经济适用房为使命的国家机构的一部分，他们需要令人信服的、有充分记录的当地需求，这些需求超过了对更多经济适用房的区域需求。他们的任务是建造新的经济适用房。在极少数情况下，行政协调会以严重的环境退化或重大的公共安全问题为理由拒绝了一个项目。即使在ZBA批准的情况下，开发商也可以向HAC提出上诉，因为在申请人和HAC看来，ZBA对项目设置的条件通常会被删除，因为这些条件会导致项目“不经济”。
HAC之前的上诉程序是从头开始的，这意味着ZBA之前的诉讼程序不属于记录的一部分。从本质上讲，听力过程从头开始。申请人和市镇提交听证前证词。在听证会上，申请人和城镇的法律顾问根据证人（通常是由双方聘请的顾问）在提交前的证词对他们进行交叉询问。这一过程在HAC之前可能需要一年左右才能完成。
一旦行政协调会作出决定，申请人、市镇或其他各方均可向法院提出上诉。法院上诉程序是基于HAC程序中建立的记录。法庭诉讼程序可能需要数年时间才能完成。
虽然我不是一个爱打赌的人，但我不认为我太过冒险地说，无论ZBA做出什么决定，一方或另一方都会提出上诉，而且在就这一提案达成最终决议之前，我们还有很多年的时间。考虑到我们对该地区的了解，我想知道是否应该把时间和金钱花在一项保护这片土地的自然状态的协议上。